Shophouse hay còn gọi là nhà phố thương mại, đây là loại hình nhà ở kết hợp với kinh doanh đang khá thịnh hành tại Việt Nam hiện nay. Vậy shophouse là gì, có những ưu nhược điểm như thế nào cũng như có nên đầu tư vào Shophouse không?
Shophouse là gì?
Shophouse hay còn được gọi là nhà phố thương mại, đây là mô hình nhà ở kiểu mới – nhà ở kết hợp với kinh doanh thương mại. Trên thế giới, đây là một hình thức bất động sản không mới trên thế giới, mặc dù gần đây mới xuất hiện trên thị trường bất động sản Việt Nam nhưng do có thiết kế thông minh, đa tính năng, vừa có thể để ở vừa có thể kinh doanh và cũng có thể cho thuê (shophouse for rent) để sinh lời nên Shophouse đã nhanh chóng tạo nên cơn sốt, cơn sóng đầu tư mạnh mẽ.
Không giống với việc thuê mặt bằng, việc sở hữu một căn shophouse cũng đồng nghĩa với việc bạn sẽ được cấp đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền lợi cũng như có thể thoải mái làm điều bạn muốn.
Shophouse sở hữu nhiều lợi thế về không gian vị trí, diện tích và thường chỉ xuất hiện tại các thành phố lớn hoặc các trung tâm thương mại, những nơi có khu dân cư đông đúc sầm uất. Theo đó, do luôn có sẵn một lượng khách hàng đông đảo là chính cư dân sinh sống trong khu dân cư nên Shophouse vô cùng thuận tiện cho việc kinh doanh buôn bán hoặc cho thuê.
Ưu điểm vượt trội của Shophouse
Dưới đây là những ưu điểm vượt trội để bạn có thể đầu tư vào shophouse.
Vị trí cực kỳ đắc địa
Thông thường, các căn shophouse sẽ nằm ở tầng trệt của các khu căn hộ lớn hay các mặt tiền đường chính nơi có đông người lưu thông qua đó, chính vì vậy các căn shophouse sẽ có được nguồn khách tiềm năng dễ dàng từ chính trong khu đô thị. Đây cũng là một trong những yếu tố đảm bảo cho việc cho thuê hoặc kinh doanh shophouse tốt.
Số lượng hạn chế
Do shophouse phục vụ các đối tượng như cư dân dự án là chính nên kéo theo số lượng shophouse cũng ít hơn so với các hạng mục khác như biệt thự, chung cư hay liền kề, với dự án tầm trung, số lượng shophouse chỉ chiếm khoảng 2-3% trên tổng số lượng căn hộ, còn đối với các dự án lớn hơn như khu đô thị thì số lượng shophouse có thể chiếm lên tới 5%.
Bên cạnh đó, do các căn shophouse thường có vị trí đẹp cùng với số lượng tung ra thị trường không nhiều, không thể đáp ứng được hết nhu cầu của thị trường, vì vậy chúng lại càng trở nên khan hiếm hơn.
Thiết kế thông minh
Thông Thường, các căn shophouse sẽ được xây dựng từ 2 tầng tách biệt trở nên do đó chủ sở hữu có thể sử dụng với nhiều chức năng khác nhau như:
- Cho thuê làm văn phòng: Shophouse thường nằm tại vị trí đẹp và có thiết kế đẹp, nằm ở các mặt đường lớn nên hoàn toàn có thể đáp ứng được các tiêu chí làm văn phòng đại diện cho các công ty hay các tập đoàn.
- Mở cửa hàng: Với lợi thế tách biệt việc ở và kinh doanh được cũng như vị trí đẹp, shophouse thích hợp để mở cửa hàng, hơn nữa do có rất nhiều cư dân sinh sống, việc mở cửa hàng cũng sinh lời nhanh chóng.
Thuận tiện di chuyển
Đối với cửa hàng, việc di chuyển cũng là một vấn đề quan trọng do đó các căn shophouse thường được xây dựng tại các vị trí gần lối lên xuống của chung cư hoặc có thể dừng đỗ xe bên đường một cách dễ dàng để thuận tiện mua sắm.
Bên cạnh đó, khách hàng không phải trong khu đô thị cũng có thể tiếp cận khu nhà phố thương mại dễ dàng hơn. Ngoài ra, các căn shophouse thường sẽ được ưu ái thêm một bãi đỗ xe ngay trước cửa hàng.
Thanh khoản tốt
Tính thanh khoản cao cũng là một trong các yếu tố hấp dẫn nữa của shophouse, với các yếu tố từ thiết kế, vị trí cùng số lượng hạn chế nên các nhà đầu tư hoàn toàn có thể yên tâm.
Doanh thu từ cho thuê cao
Bạn có biết tỉ lệ khai thác của các căn shophouse mỗi năm lên tới khoảng 8-12%, con số này vượt xa việc bạn gửi lãi suất ngân hàng hay cho thuê chung cư và cũng ít rủi ro hơn so với việc đầu tư vào thị trường chứng khoán.
Cơ hội tăng giá trị tài sản
Tất nhiên nếu bạn có thể tự kinh doanh, mở siêu thị hay cửa hàng thì quá tuyệt vời rồi. Shophouse có diện tích lớn, có thể kinh doanh nhiều lĩnh vực ngành nghề. Hơn nữa, bạn cũng không phải lo chi phí thuê mặt bằng với giá cắt cổ hàng tháng nữa qua đó kéo theo giá trị tài sản của bạn cũng sẽ tăng lên một cách nhanh chóng.
Nhược điểm
Lợi ích nhiều là thế tuy nhiên shophouse không phải không có những nhược điểm:
Giá thành cao
Với các yếu tố như vị trí đắc địa kết hợp với sự khan hiếm thường giá thành các căn shophouse sẽ được sẽ đẩy lên cao hơn so với các loại hình bất động sản khác như liền kề hay biệt thự.
Cộng đồng
Cộng đồng chính là một yếu tố quan trọng nhất để shophouse thành công, bởi cộng đồng cư dân đông đảo thì mới có khả năng sinh lợi nhuận cao.
Quyền sở hữu
Thời hạn sử dụng đất thường không quá 50 năm bởi vì là đất dự án của các chủ đầu tư, mặc dù sẽ được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng khi có nhu cầu (tuy nhiên đây là xem xét chứ không phải đương nhiên được gia hạn nên đôi khi sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tâm lý người mua).
Shophouse nhiều khi không phải là “gà đẻ trứng vàng”
Nhiều người chủ yếu mua shophouse với mục đích là mua đi bán lại để sinh lời, tuy nhiên lợi nhuận phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như số lượng dân cư trong khu vực đó hay nhu cầu của người mua, thậm chí tính “sôi động” dự án shophouse cũng mang tính thời điểm nên việc kinh doanh có thể không đem lại hiệu quả như mong đợi.
Đặc điểm của shophouse
Với mục đích thiết kế cho nhu cầu hoạt động kinh doanh thương mại và nhà ở, shophouse được thiết kế với những đặc điểm như sau:
– Được xây dựng liền kề dọc theo tuyến phố, tuyến đường và số tầng thường từ 02 – 04 tầng.
– Về mục đích sử dụng: Shophouse có mục đích sử dụng đa dạng, nhưng thông thường mục đích của tầng một là để kinh doanh như nhà hàng, quán cafe, văn phòng, cửa tiệm, cửa hàng,… Và tầng trên cùng được thiết kế với mục đích để ở.
Bên cạnh đó, không gian xung quanh khu shophouse là những tổ hợp công trình hiện đại với đầy đủ các tiện ích và có không gian vui chơi giải trí.
Thời hạn sử dụng của shophouse như thế nào?
Căn cứ theo Điều 125 Luật Đất đai 2013, tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất hoặc dự án cụ thể mà thời hạn sử dụng của shophouse là khác nhau, cụ thể:
“Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:
- Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;
- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
- Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;
- Đất tín ngưỡng;
- Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này.”
Bên cạnh đó, tại Điều 26 Luật này cũng quy định:
“1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.”
Theo đó, cách xác định thời hạn như sau:
– Căn cứ thực tế (đây là một căn cứ xác định nhưng không đúng với mọi trường hợp).
- Shophouse là nhà liên kế thì thời hạn sử dụng thông thường không quá 50 năm, một số khác có thời hạn sử dụng lâu dài.
- Shophouse là căn hộ khối đế của dự án chung cư thì thông thường thời hạn sở hữu là 50 năm.
– Căn cứ pháp lý: Kiểm tra Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) của chủ đầu tư hoặc của hộ gia đình, cá nhân khi họ chuyển nhượng lại.
Shophouse có được cấp Sổ đỏ không?
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án thì chủ đầu tư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất dự án. Đồng thời tại theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014 và khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể thực hiện chuyển nhượng Shophouse.
Tóm lại, chủ đầu tư Shophouse sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) và đây cũng là điều kiện cần phải có khi thực hiện chuyển nhượng cho người mua, trong trường hợp nếu không Giấy chứng nhận sẽ không được chuyển nhượng hay tặng cho. Chính vì lý do này nên có nhiều chủ đầu tư đã “bán” cho khách hàng dưới hình thức giấy ủy quyền, hợp đồng góp vốn,… Đây là điều mà người mua phải hết sức lưu ý trước khi ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng bởi sẽ rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý, đặc biệt là khi giá của shophouse rất cao.
Xem thêm: Đầu tư bất động sản là gì?
Vậy có nên đầu tư vào shophouse hay không?
Trên thực tế, nhà phố thương mại sở hữu nhiều những lợi thế vượt trội mà không phải hình thức BĐS nào cũng có được. Do đó, mạnh dạn đầu tư mua/kinh doanh nhà phố thương mại chính là quyết định sáng suốt và đúng đắn. Chắc chắn khi đầu tư vào mô hình Shophouse này, nhà đầu tư sẽ nhận được những lợi ích đa dạng.
Tuy nhiên, có một điều mà chủ đầu tư cũng cần phải chú ý, đó là tại Việt Nam pháp lý cho Shophouse còn đang có rất nhiều lỗ hổng về pháp luật. Điều này đã khiến cho các nhà đầu tư gặp phải nhiều khó khăn khi có tranh chấp xảy ra.
Theo đó, để đầu tư vào shophouse một cách hợp lý và hiệu quả nhất, nhà đầu tư cần phải chú ý đến mọi yếu tố về cả những ưu điểm và hạn chế mà căn hộ sở hữu. Đây chính là chìa khóa để giúp bạn có thể kinh doanh thành công và thu về nguồn lợi nhuận tốt nhất.
Một số kinh nghiệm đầu tư Shophouse hiệu quả
Cân nhắc khả năng thanh khoản của dự án
Khi đầu tư vào bất kỳ một dự án nào có, tính thanh khoản là yếu tố hết sức quan trọng. Để một dự án có thể đem lại khả năng sinh lời cao, điều mà nhà đầu tư cần quan tâm đó là dự án có khả năng thanh khoản hay không cũng như thời gian nhận lại số vốn bỏ ra là trong khoảng thời gian bao lâu.
Tính toán đến những rủi ro khi mua mô hình Shophouse
Trong bất kỳ loại hình đầu tư nào, bên cạnh việc cân nhắc đến những lợi nhuận thu về thì nhà đầu tư cũng nên dự đoán những rủi ro có thể xảy ra như:
- Giá trị thực tế và tính thanh khoản của dự án.
- So với các căn hộ thông thường thì các căn hộ Shophouse sẽ có mức giá đầu tư cao hơn ít nhất khoảng 20%. Do đó, bạn cần phải có những bước tính toán cẩn thận về khả năng thanh khoản của Shophouse đó.
- Chú ý đến thời hạn sử dụng căn shophouse.
- Đối với những Shophouse đang trong quá trình xây dựng và chưa xác định được thời gian bàn giao thì rủi ro về tiến độ bàn giao chắc chắn cũng là rào cản rất lớn và nên được cân nhắc một cách kỹ lưỡng, bởi nó sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến tiền bạc và cơ hội mua bán, kinh doanh cũng như kế hoạch đầu tư sinh lời của nhà đầu tư.
Tìm hiểu rõ về tiềm năng kinh doanh của Shophouse
Tiềm năng kinh doanh của Shophouse phụ thuộc vào cách bạn lựa chọn sản phẩm kinh doanh ở shophouse cũng như vị trí tọa lạc của nó. Những sản phẩm mà bạn lựa chọn kinh doanh phải phù hợp với sức cạnh tranh cũng như nhu cầu của các cư dân tại đây.
Tính pháp lý rõ ràng
- Thỏa thuận về giá mua bán các căn hộ Shophouse.
- Xác định rõ thời hạn để tiến hành bàn giao căn hộ Shophouse.
- Chất lượng công trình: vật dụng nội ngoại thất, loại vật liệu, điều kiện tiến hành bàn giao chi tiết.
- Thỏa thuận giá cho dịch vụ điện nước, quản lý, bảo trì và đơn vị vận hành.
- Thỏa thuận và quy định rõ về các điều khoản đối với các mặt hàng được và không được phép kinh doanh tại Shophouse.
- Công chứng hợp đồng mua bán: Trong trường hợp mua bán từ đơn vị có chức năng phân phối bất động sản hợp pháp hay chủ đầu tư hoặc thì bạn không phải công chứng. Tuy nhiên nếu bạn mua Shophouse của tư nhân thì bắt buộc phải có công chứng.
Kết luận
Trên đây là những chia sẻ về mô hình Shophouse là gì, có nên đầu tư Shophouse không cũng như những kinh nghiệm cần có khi đầu tư Shophouse. Hy vọng qua bài viết mà Sông Đà Nhật Nam đã chia sẻ trên đây, bạn đọc quan tâm đã trang bị được thêm những kiến thức hữu ích từ đó đưa ra những quyết định đầu tư Bất động sản nhà đất phù hợp và mang lại hiệu quả tốt nhất. Chúc bạn thành công!
