Hiện nay, bất động sản công nghiệp đang là một trong những điểm sáng của thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam, đặc biệt là sau khi đại dịch Covid-19 đã được kiểm soát. Vậy bất động sản công nghiệp là gì? Tình hình thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam hiện nay ra sao? Hãy cùng Sông Đà Nhật Nam tìm hiểu rõ hơn qua bài viết dưới đây.
Bất động sản công nghiệp là gì?
Bất động sản công nghiệp là những dự án đầu tư vào việc xây dựng khu công nghiệp, kho bãi, nhà xưởng cho thuê, văn phòng cho thuê, các dự án đầu tư mặt bằng hay khu đô thị nhằm mục đích phục vụ cho việc sản xuất công nghiệp.
Đồng thời, bất động sản công nghiệp cũng gắn liền với khái niệm đất khu công nghiệp. Trong đó, tại Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định đất khu công nghiệp sẽ được sử dụng theo hình thức thuê đất. Cụ thể như sau:
“2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.”
Ưu điểm và nhược điểm của bất động sản công nghiệp
Về ưu điểm
- Nhu cầu ngày càng lớn: Nguyên nhân bị tác động chủ yếu từ cuộc di dời nhà máy từ Trung Quốc sang thị trường Việt Nam.
- Trong những năm gần đây giá thuê của đất công nghiệp luôn ở mức tăng.
- So với các loại hình bất động sản khác thì lợi nhuận thu về từ việc cho thuê nhà xưởng luôn cao hơn nhiều.
Về nhược điểm
- Nhà đầu tư cần có nguồn vốn đầu tư lớn và dài hạn: Trên thực tế với phân khúc bất động sản công nghiệp, nhà đầu tư cần có năng lực tài chính tốt mới có thể “rót tiền”.
- Thời gian thu hồi vốn tương đối chậm.
- Nguồn cung vẫn còn hạn chế, nên khó tìm được quỹ đất “ngon” và lớn.
- Thủ tục pháp lý thường phức tạp và cần có sự hỗ trợ của bên chuyên môn: Bởi thời gian xét duyệt thủ tục cho hạng mục đầu tư khu công nghiệp luôn phải mất 2 đến 3 tháng hay thậm chí mất khoảng 2 năm để có thể vận hành.
3 lợi thế nổi bật khác khi đầu tư bất động sản công nghiệp
Thúc đẩy phát triển các loại hình bất động sản khác
Việc phát triển và đầu tư các khu công nghiệp sẽ tạo tiền đề cho sự phát triển của các loại hình bất động sản khác. Bởi khi đó sẽ có một lượng lớn người dân lao động cùng chuyên gia đổ về khu các khu vực gần KCN để sinh sống, điều này không những thúc đẩy sự phát triển ở những phân khúc khác mà còn là tiền đề giúp cho nền kinh tế khu vực tăng trưởng mạnh.
Quy hoạch bài bản
Do thủ tục pháp lý của bất động sản công nghiệp rất phức tạp, chính vì vậy đã áp lực tạo nên những quy hoạch tại đây luôn rõ ràng, minh bạch, hạ tầng đồng bộ. Đồng thời, đa số các khu công nghiệp luôn sở hữu vị trí giao thông thuận lợi cũng như gần các tuyến đường trọng điểm để thuận tiện cho quá trình vận hành và đi lại.
Tiềm năng tăng giá
Chính bởi những lợi thế đã nêu ở trên đã tạo điều kiện tăng giá cho loại hình bất động sản công nghiệp này. Đặc biệt, giá trị đất sẽ còn được tăng lên gấp nhiều lần khi chuyển đổi BĐS công nghiệp thành các dự án nhà ở.
Tình hình thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam hiện nay
Dựa trên báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều dự báo về bất động sản công nghiệp trong năm 2023 vẫn sẽ là điểm sáng. Giá thuê của loại hình bất động sản này có thể tiếp tục xu hướng tăng, đặc biệt là tại các khu vực phía Nam.
Trong năm 2022 vừa qua, bất động sản công nghiệp là điểm sáng của thị trường bất động sản, tuy nhiên giá thuê đất khu công nghiệp đang tăng mạnh, trong đó đắt nhất là giá thuê đất khu công nghiệp tại TPHCM, tiếp đến là các tỉnh như Bình Dương, Long An và Đồng Nai.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), so với cùng kỳ năm 2021 thì năm 2022 giá thuê đất khu công nghiệp trên cả nước tăng khoảng 10%. Theo ghi nhận trong báo cáo của VARS, giá thuê đất khu công nghiệp ở khu vực miền Nam năm qua cao hơn khu vực phía Bắc. Mức giá thuê đất khu công nghiệp tại TPHCM được ghi nhận là cao nhất cả nước, dao động trong khoảng từ 180 – 300 USD/m2/chu kỳ thuê. Sau đó là Long An có giá thuê được ghi nhận là từ 125 – 175 USD/m2/chu kỳ thuê, tiếp theo là Bình Dương từ 100 – 250 USD/m2/chu kỳ thuê và Đồng Nai là từ 100 – 200 USD/m2/chu kỳ thuê.
Tính đến thời điểm cuối năm 2022, có khoảng 563 khu công nghiệp cả nước nằm trong quy hoạch của 61/63 tỉnh, thành phố. Trong đó, số khu công nghiệp được thành lập là 397, và 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động. Theo ghi nhận của VARS, tổng diện tích đất tự nhiên các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động trên cả nước là khoảng 87.100ha, trong đó đất công nghiệp chiếm khoảng 58.700ha.
Cũng theo báo cáo nghiên cứu của VARS, hiện nay tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước là khoảng 80%, riêng tại các tỉnh, thành phố khu vực phía Nam đạt trên 85% tổng diện tích. Trong đó, địa phương có tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cao nhất cả nước là Bình Dương với 29 khu công nghiệp đang hoạt động và có tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%. Bên cạnh đó, một số khu công nghiệp tại TPHCM, Hà Nội, Đồng Nai, Bắc Giang, Bắc Ninh đến nay cũng được lấp đầy gần như hoàn toàn.
Cũng theo ghi nhận của VARS, tính đến cuối năm 2022, các khu kinh tế và khu công nghiệp trên cả nước đã thu hút được gần 11.000 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài và hơn 10.000 dự án đầu tư trong nước, với tổng vốn đầu tư đăng ký vào các khu kinh tế và khu công nghiệp đạt hơn 340 tỷ USD.
Trong một báo cáo phân tích, Công ty Chứng khoán SSI từng tổng kết rằng, có 4 lý do khiến bất động sản công nghiệp Việt Nam trong năm 2022 bùng nổ:
- Thứ nhất là nhu cầu hồi phục trong 2022 khi hộ chiếu vaccine có hiệu lực.
- Thứ hai, do dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam nên nhu cầu thuê vẫn tăng mạnh.
- Thứ ba là việc cải thiện cơ sở hạ tầng hỗ trợ kết nối các khu công nghiệp.
- Thứ tư là so với các nước trong khu vực thì giá đất khu công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức thấp, thấp hơn từ 20-33% so với Thái Lan và Indonesia, đây là những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam.
Còn theo chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, do việc giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ở Việt Nam đang tăng nên phân khúc bất động sản công nghiệp hiện vẫn đang có đà tăng trưởng tốt. Đặc biệt, trong 3 năm qua, vốn đầu tư công và vốn giải ngân vẫn tăng mặc dù vốn đăng ký có thể giảm, chính vì thế đã trở thành yếu tố thúc đẩy bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng mạnh. Cũng theo ông Thịnh, nhờ sự tăng trưởng nhanh nên trong thời gian tới giá bất động sản công nghiệp vẫn sẽ tiếp tục tăng lên.
Hiện nay 5 tỉnh, thành có nhiều khu công nghiệp đang hoạt động nhất bao gồm Bình Dương, Đồng Nai, TPHCM, Bắc Ninh và Long An. So với cùng kỳ năm trước thì giá thuê đất khu công nghiệp cũng tăng khoảng 10%, trung bình 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê và được dự báo sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại thị trường phía Nam do nguồn cung khan hiếm.
Xem thêm: Tình hình thị trường Bất động sản sau dịch Covid 19
Vì sao bất động sản công nghiệp ở Việt Nam ngày càng phát triển?
Nguyên nhân khách quan
Triển vọng mở rộng các khu công nghiệp ngày càng lớn khi Việt Nam tham gia hiệp định thương mại tự do – FTA ở thế hệ kế tiếp. Một loạt thuế quan đã được bãi bỏ nhờ có hiệp định này, điều này giúp thương mại được thúc đẩy cao hơn, từ đó Việt Nam có khả năng cao hơn để có thể chuyển đổi xuất khẩu mặt hàng có giá trị và chia sẻ khoa học, công nghệ với những nước đang phát triển về công nghiệp. Nhờ vào hiệp định, việc đưa các công ty công nghiệp vào nước ta sẽ gặt hái được nhiều giá trị và lợi ích.
Ngoài ra, các doanh nghiệp lớn bị ảnh hưởng bởi mối quan hệ giữa Trung Quốc và Hoa Kỳ hiện tại nên cần phải tính đến việc tìm kiếm để di dời hoạt động sản xuất tới các địa điểm an toàn. Và thông cáo báo chí đã chỉ ra rằng, hiện nay một nửa các công ty công nghiệp ở Trung Quốc đang có ý định di dời và phát triển ra các quốc gia xung quanh, trong đó bao gồm cả Việt Nam.
Nguyên nhân chủ quan
Hiện nay, Việt Nam đang trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chú trọng để tăng trưởng ngành công nghiệp. Theo đó, nhờ có hành lang pháp lý minh bạch, rõ ràng cùng nhiều chính sách ưu đãi đã góp phần thu hút đầu tư phát triển công nghiệp từ các nhà đầu tư ở cả trong nước và nước ngoài.
Bên cạnh đó, Việt Nam sở hữu nguồn nhân lực trẻ, dồi dào và năng động cũng như chi phí nhân công rẻ. Từ đó, rất nhiều công ty cùng các tập đoàn lớn muốn xây dựng nhà máy sản xuất tại đây. Ngoài ra, năng suất lao động Việt được đánh giá là khá cao, trí tuệ và trình độ được đào tạo chất lượng.
Mặc khác, nhu cầu sống được nâng cao khi đời sống phát triển, vì thế lượng tiêu thụ hàng hóa, sản phẩm ngày một tăng. Nhóm khách hàng thượng lưu, trung lưu cũng ngày càng gia tăng hơn. Đây chính là điều mà các nhà đầu tư hướng tới khi xây dựng nhà xưởng sản xuất tại thị trường Việt Nam.
Vậy nên đầu tư bất động sản công nghiệp Việt Nam ở khu vực nào?
BĐS công nghiệp Việt Nam đang đón sóng đầu tư FDI từ nước ngoài, tuy nhiên để đầu tư vào loại hình bất động sản này các nhà đầu tư luôn phải nghiên cứu môi trường đầu tư tại các tỉnh cũng như các khu công nghiệp để có thể đưa ra quyết định lựa chọn địa điểm đầu tư phù hợp và mang về lợi nhuận tốt nhất. Hiện nay, tại Việt Nam có khoảng 336 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích khoảng 97,8 nghìn ha, trong đó diện tích đất công nghiệp đạt gần 66 nghìn ha. Mặc dù BĐS công nghiệp tại khu vực miền bắc có lợi thế là tiếp giáp với Trung Quốc, tuy nhiên BĐS công nghiệp miền Nam nhờ môi trường đầu tư hấp dẫn nên có sức hút hơn. Cụ thể:
Bất động sản công nghiệp Việt Nam khu vực miền Bắc
Tại khu vực miền Bắc, BĐS công nghiệp phát triển mạnh mẽ ở Hà Nội và các tỉnh vùng ven như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng, Hưng Yên và Vĩnh Phúc,… Tuy nhiên, quỹ đất công nghiệp tại Hà Nội đã dần cạn kiệt, và chỉ còn lại những khu đất với mức giá khá cao so với mặt bằng chung. Chính vì vậy, khi các doanh nghiệp từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Đức, Mỹ,… về Việt Nam, họ sẽ thường chọn điểm đến là các tỉnh vùng ven có giao thông, cơ sở hạ tầng phù hợp với những chính sách ưu đãi hấp dẫn và đảm bảo nguồn nhân công cung ứng cho doanh nghiệp. Theo thống kê từ thị trường BĐS công nghiệp miền Bắc trung bình giá chào thuê đất khu công nghiệp rơi vào khoảng 78,3 USD/m2/chu kỳ thuê.
Bất động sản công nghiệp Việt Nam khu vực miền Nam
Cũng tương tự thị trường miền Bắc, hiện nay bất động sản công nghiệp miền Nam đang cạn kiệt nguồn cung tại TP.HCM. Giá chào thuê bất động sản công nghiệp tại các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu,… trung bình khoảng 74,2 USD/m2/chu kỳ thuê. Dẫn đầu về tốc độ tăng giá đất KCN khu vực phía Nam vẫn đang là TP.HCM, với mức giá thuê gần 180 USD/m2/chu kỳ thuê. Vị trí thứ 2 thuộc về Long An với mức 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Còn Đồng Nai và Bình Dương là 2 địa phương có mức giá thuê tương đối ổn định, chỉ tăng nhẹ ở mức 90-106 USD/m2/chu kỳ thuê.
Tiềm năng phát triển của thị trường BĐS công nghiệp
Hiện nay nhu cầu về đất công nghiệp không ngừng tăng lên, nguyên nhân chính là vì tốc độ phát triển công nghiệp ngày càng nhanh. Bất động sản công nghiệp vẫn cho thấy sức hút không hề thua kém các phân khúc khác. Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản không còn chỉ là “cuộc chơi” của riêng đầu tư đất nền, mà đầu tư vào loại hình BĐS công nghiệp vẫn tỏ ra là lựa chọn an toàn.
Các cụm công nghiệp lớn đã và đang dần hình thành ở khắp các tỉnh, thành phố nước ta. Ở khu vực phía Bắc có Hải Phòng và Hà Nội đã phát triển thành các cụm công nghiệp tiêu biểu nhờ các quy định đổi mới về thủ tục pháp lý và đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Tại khu vực miền Trung thì có Quảng Ngãi và Đà Nẵng hiện đang thu hút nhiều dự án đầu tư bất động sản lớn. Còn ở khu vực miền Nam thì có Bình Dương, thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa Vũng Tàu phát triển vô cùng sôi động.
Ngoài ra, Việt Nam đang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, thu hút mạnh mẽ nguồn đầu tư từ nước ngoài và ứng dụng vào sản xuất khoa học công nghệ hiện đại làm tăng nhu cầu về bất động sản công nghiệp. Do đó, thị trường bất động sản công nghiệp được dự báo trong những năm tới sẽ tiếp tục phát triển mạnh, nhất là sau quá trình chuẩn bị để đón làn sóng đầu tư đã bị chững lại từ đại dịch toàn cầu vài năm trở lại đây.
Một số lưu ý khi đầu tư BĐS công nghiệp
Có một thực trạng về loại hình bất động sản công nghiệp đó là tại Việt Nam hiện nay nhu cầu tìm kiếm bất động sản công nghiệp đang tăng nhanh nhưng việc đầu tư một cách ồ ạt vào các khu công nghiệp trong khi tiện ích phục vụ người lao động không tương xứng làm giảm khả năng cạnh tranh với các nước lân cận. Vì khi xã hội đang ngày càng phát triển, mức sống của con người ngày càng nâng cao, các công ty quốc tế sẽ ưu tiên đặt nhà máy tại những khu vực có tiện ích xã hội đảm bảo sinh hoạt cho người lao động như trung tâm thương mại, trường học,…
Do đó, các chủ đầu tư cụm công nghiệp và khu công nghiệp cần phải huy động được nguồn vốn xây dựng kết cấu hạ tầng của khu vực để nhằm kết nối đồng bộ với các chức năng khác trong khu kinh tế. Việc có sẵn cơ sở hạ tầng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư thứ cấp triển khai dự án, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của các dự án, trong đó có cơ sở hạ tầng nông thôn tại địa phương, từ đó thúc đẩy việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế.
Để tận dụng xu hướng dòng tiền đầu tư từ nước ngoài, các khu công nghiệp nước ta đang ngày càng phát minh ra để mở rộng và trở nên hấp dẫn. Theo đó, các chủ đầu tư cần lưu ý việc chuyển đổi hình thức đầu tư sang hiện đại từ khu công nghiệp thông thường. Cụ thể:
- Chú trọng xây dựng các nhà máy cao tầng để nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Chuyển mô hình cũ thành khu công nghệ cao, khu dịch vụ, thương mại gắn với các vùng đô thị hiện đại.
- Cùng với hoạt động cho thuê bất động sản công nghiệp, các hoạt động cho thuê căn hộ hiện đại, văn phòng và các dịch vụ kèm theo như giải trí, giáo dục, mua sắm, vui chơi,… cũng đang được triển khai.
- Tập trung nghiên cứu các mô hình kiểu mới cung cấp dịch vụ, nâng cấp hạ tầng CNTT, sử dụng năng lượng tái tạo.
Kết luận
Hy vọng qua những chia sẻ trên đây, bạn đọc quan tâm đã biết được bất động sản công nghiệp là gì, một số ưu nhược điểm cũng như tình hình thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam hiện nay từ đó có những quyết định đầu tư hợp lý và mang về lợi nhuận tốt nhất. Chúc bạn thành công.
